d-liniexLince · Análisis profundo
6 junio 2026
Informe de muestra · proyecto ficticio · sentencias reales
Informe técnico de auditoría
Análisis profundo: verificación numérica, jurisprudencia y plan de actuación
5 CRÍTICOS
10 AVISOS
7 SUGERENCIAS
VERIFICACIÓN NUMÉRICA · 2 ELEMENTOS + HE0 NO CUMPLEN
RESPONSABILIDAD DECENAL · 10 AÑOS
Dictamen técnico
FAVORABLE CONDICIONADO
Acciones prioritarias
1.La justificación del DB-HE y el certificado energético son de otro proyecto (zona D3 / Plasencia) — copia-pega (H-13).
2.El sótano ocupa bajo el espacio libre de parcela, no permitido por el planeamiento (U-02).
3.Cimentación dimensionada sin estudio geotécnico (H-01) y 2 elementos estructurales no conformes.
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Auditoría · Vivienda unifamiliar
Qué incluye el análisis Lince
La auditoría completa, y tres capas más
Este informe contiene todo lo del informe estándar y, además…
El informe estándar responde a ¿cumple el proyecto la normativa? El análisis profundo Lince lo incluye íntegro (urbanismo, CTE, sectorial, patología, economía) y añade lo que de verdad protege al técnico:
1 · Verificación numérica de estructura y energía
Profundo
No se queda en lo documental: re-modela la estructura con las cargas del proyecto y recalcula el DB-HE con la zona climática real. En este proyecto detecta 2 elementos estructurales no conformes y el incumplimiento del consumo energético (HE0).
2 · Cruce con jurisprudencia real
Profundo
Cada defecto crítico se contrasta con sentencias reales del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales, citadas con su texto literal y su ECLI.
3 · Mapa de responsabilidad y plan de actuación
Profundo
Clasifica cada hallazgo por el plazo de responsabilidad que activa (Art. 17 LOE) y entrega un plan paso a paso para neutralizar el riesgo antes de firmar.
Índice: 1) auditoría completa (págs. 4–15) · 2) verificación numérica de estructura y energía (16–17) · 3) patología y recomendaciones (18–19) · 4) economía (20) · 5) responsabilidad civil y jurisprudencia (21–25) · 6) cómo proceder (26).
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Veredicto del análisis
Dictamen técnico
FAVORABLE CONDICIONADO
El proyecto es viable pero no está listo para firmar. El análisis profundo eleva la gravedad respecto a una revisión documental, porque la verificación numérica confirma incumplimientos que no se aprecian leyendo la memoria.
Hay cinco hallazgos críticos. El más revelador: la justificación del DB-HE y el certificado energético corresponden a otro proyecto (zona D3, Plasencia) — un copia-pega que invalida toda la documentación energética (H-13). A ello se suman el sótano fuera de la huella edificable (U-02, riesgo de licencia), la cimentación sin geotécnico (H-01), el garaje sin sectorización (H-02) y el muro de sótano sin impermeabilizar (H-03).
La verificación estructural ha re-calculado los elementos principales: 2 no cumplen (flecha de forjado y flexión de viga de cubierta). La verificación energética, hecha con la zona climática correcta, no cumple el HE0 y arroja una calificación real peor que la certificada.
Para el técnico firmante: firmar este proyecto sin corregir significaría asumir, durante hasta 10 años, la responsabilidad civil de defectos que esta auditoría ha identificado y cuantificado hoy. Resuélvanse los 5 críticos y los 2 elementos estructurales no conformes antes de cualquier trámite.
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Fase 0
Recepción y catálogo documental
Inventario de la documentación aportada
| Nº | Documento | Págs. | Formato | Estado | Observación |
|---|
| 1 | Memoria descriptiva y constructiva | 48 | PDF | Completo | Con índice y marcadores |
| 2 | Planos de arquitectura | 14 | PDF | Completo | Acotados y a escala |
| 3 | Memoria y planos de estructura | 22 | PDF | Parcial | Cálculo aportado; falta anejo geotécnico |
| 4 | Justificación CTE (SI, SUA, HS, HR, HE) | 31 | PDF | Parcial | DB-HE para otra zona (ver H-13) |
| 5 | Estudio geotécnico | — | — | Ausente | Requerido (DB-SE-C) |
| 6 | Memorias de instalaciones (RITE/REBT) | 18 | PDF | Parcial | Sin esquemas ni dimensionado |
| 7 | Mediciones y presupuesto | — | XLSX | Parcial | Se recomienda BC3 (FIEBDC) |
| 8 | Certificado de eficiencia energética | 9 | PDF | Parcial | Calificación C — para otra zona (ver H-13) |
| 9 | Estudio de gestión de residuos (RCD) | — | — | Ausente | Obligatorio (RD 105/2008) |
| 10 | Estudio básico de seguridad y salud | 12 | PDF | Completo | — |
| 11 | Ficha urbanística / planeamiento | 3 | PDF | Completo | — |
9 de 11 documentos recibidos. Dos documentos (justificación DB-HE y CEE) pertenecen a otro proyecto — se analiza en la página siguiente.
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Fase 1
Coherencia entre documentos
Discrepancias al cruzar memoria, planos y mediciones
| Id | Discrepancia | Doc. A | Doc. B | Sev. | Impacto |
|---|
| D-1 | Superficie útil de memoria (116,8 m²) ≠ suma del plano de cotas (114,1 m²). | Memoria §1.2 | Plano A-01 | 2 | Documental |
| D-2 | Forjado en memoria (losa maciza 25 cm) ≠ en planos (reticular 30 cm). | Memoria §3.1 | Plano EST-03 | 3 | Estructural |
| D-3 | Vidrio en memoria (4/16/4) ≠ en certificado energético (6/12/6 bajo emisivo). | Memoria §4.3 | CEE | 2 | Energético |
| D-4 | El presupuesto no incluye el capítulo de gestión de residuos de la memoria. | Memoria §6 | Presupuesto | 2 | Económico |
| D-5 | Cota de rasante de referencia del emplazamiento ≠ la usada para medir la cornisa. | Plano A-00 | Alzados | 3 | Urbanístico |
| D-6 | La memoria del DB-HE y el CEE justifican zona D3 y citan Plasencia; el proyecto está en Cáceres (C4). Copia-pega de otro proyecto. | Memoria DB-HE / CEE | Emplazamiento | 4 | Energético/legal |
| D-7 | El cajetín de los planos de estructura y el pie de la memoria conservan “Edificio de 8 viviendas” y el nombre de otro promotor. | Planos EST | Memoria | 2 | Documental |
D-6 es la más grave: la documentación energética es de otro proyecto y otro municipio. Se eleva a hallazgo crítico (H-13) y se cuantifica su efecto en la verificación energética numérica (pág. 17).
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Coherencia interna · ámbito E
Documentación de otro proyecto
El copia-pega que se olvidó actualizar
Justificación DB-HE y certificado energético calculados para otra zona climática
Crítico
H-13 · Energético / coherencia · DB-HE · RD 390/2021 (CEE)
La memoria de cumplimiento del DB-HE y el certificado de eficiencia energética justifican el ahorro de energía para zona climática D3 y mencionan expresamente el municipio de Plasencia. El proyecto se ubica en Cáceres, zona climática C4. Es un caso típico de documentación copiada de otro proyecto sin actualizar. Consecuencia: toda la justificación energética y la calificación certificada no son válidas para este emplazamiento; recalculadas para la zona correcta, el proyecto no cumple el HE0 (ver pág. 17).
Referencia: CTE DB-HE · RD 390/2021 (procedimiento del CEE)
Localización: Memoria DB-HE (portada y §1) / Certificado energético
Corrección recomendada: Rehacer la justificación del DB-HE y el CEE para Cáceres (C4) con la envolvente real del proyecto. Verificar que no se han arrastrado más datos del proyecto de origen.
Datos de otro proyecto en cajetines y memoria
Aviso
H-14 · Documental / coherencia
El cajetín de los planos de estructura y el pie de la memoria conservan el título “Edificio de 8 viviendas” y el nombre de un promotor distinto. Además del riesgo de confusión, evidencia que la documentación se ha reutilizado y obliga a revisar qué otros datos no se han actualizado (cargas, superficies, instalaciones).
Localización: Cajetines planos EST-01 a EST-05 / pie de Memoria
Corrección recomendada: Actualizar todos los rótulos y revisar el proyecto completo en busca de datos heredados.
El copia-pega no es un descuido estético: arrastra datos técnicos. Aquí ha arrastrado la zona climática (y con ella, el incumplimiento energético). Es el error que más veces pasa el visado y luego aparece en una reclamación.
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Fase 2
Verificación normativa
Checklist · estatal, sectorial y autonómica
| Documento / sección | Estado | Observación |
|---|
| Planeamiento (PGM Cáceres) | No cumple | Sótano bajo espacio libre de parcela no permitido |
| DB-SE-C · Cimientos | No cumple | Tensión admisible sin reconocimiento del terreno |
| DB-SE · Estructura | No cumple | 2 elementos no conformes en re-cálculo (pág. 16) |
| DB-SI · Incendio | No cumple | Garaje (riesgo especial) sin sectorización |
| DB-SUA · Utilización | Deficiente | Barrera de escalera de 0,90 m con desnivel > 6 m |
| DB-HS · Salubridad | No cumple | Muro de sótano sin impermeabilización acreditada |
| DB-HR · Ruido | Deficiente | Aislamiento de medianería (DnT,A) no justificado |
| DB-HE · Energía | No cumple | Justificado para otra zona; recalculado no cumple HE0 (pág. 17) |
| RITE / REBT / RIPCI | Deficiente | Instalaciones sin dimensionado ni esquemas |
| Habitabilidad (Extremadura) | Deficiente | Dimensiones mínimas no acreditadas |
| RD 105/2008 · Residuos | No cumple | Estudio de gestión de RCD no aportado |
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Ámbito A
Urbanismo
Parámetros frente al planeamiento e incidencias
Clasificación: Suelo urbano consolidado · Cáceres · Marco: PGM Cáceres · LSOTEX (Ley 11/2018)
| Parámetro | Exigencia | Proyecto | Resultado | Norma |
|---|
| Edificabilidad | ≤ 1,20 m²/m² | 1,08 (sin bajocubierta) | Pendiente verif. | PGM |
| Ocupación s/rasante | ≤ 80 % | 74 % | Cumple | PGM |
| Ocupación bajo rasante | Dentro de la huella | Excede bajo jardín | No cumple | PGM |
| Altura máxima | 2 plantas / 7,00 m | 2 plantas / 6,85 m | Pendiente verif. | PGM |
| Aparcamiento | 1 plaza / vivienda | 1 plaza (2,40×4,75) | Cumple | PGM |
El sótano ocupa bajo el espacio libre de parcela
Crítico
U-02 · Urbanismo · PGM Cáceres
El sótano se proyecta bajo el jardín posterior, fuera de la proyección de la edificación sobre rasante. El planeamiento exige mantener la edificación bajo rasante dentro de la huella edificable. Tal como está, es motivo de denegación de licencia.
Localización: Plano A-00 (sótano) / Sección S-02
Corrección recomendada: Replantear el sótano dentro de la proyección de la planta baja, o consultar viabilidad con el Ayuntamiento antes de presentar.
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Urbanismo
Incidencias (continuación)
Cómputo de bajocubierta en la edificabilidad no justificado
Aviso
U-01 · Urbanismo · PGM Cáceres
La bajocubierta se declara “no habitable”, pero tiene zonas con altura libre superior a 1,50 m que, según el PGM, podrían computar como superficie edificable. Si computa, la edificabilidad superaría el máximo. Debe justificarse con cotas en sección.
Localización: Sección S-01 / Memoria urbanística §2
Altura de cornisa al límite, con cota de referencia no acreditada
Aviso
U-03 · Urbanismo · PGM Cáceres
La cornisa (6,85 m) queda a 15 cm del máximo, pero la cota de rasante de referencia no está acreditada y discrepa entre documentos (D-5). Una rasante real distinta podría situar el proyecto por encima del límite.
Localización: Alzados / Plano A-00
Plaza de aparcamiento en dimensiones mínimas
Sugerencia
U-04 · Urbanismo / accesibilidad
La plaza (2,40×4,75) cumple el mínimo, pero el acceso desde la rampa deja una maniobra justa. Se recomienda holgura para evitar problemas de uso real.
Localización: Plano A-00 (sótano)
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B.1
DB-SE · Seguridad estructural
Cimentación dimensionada sin estudio geotécnico
Crítico
H-01 · Estructural · DB-SE-C
Losa de cimentación de 40 cm de canto con tensión admisible adoptada de 0,20 MPa, sin estudio geotécnico que justifique ese valor ni la cota de apoyo. El DB-SE-C (§3.1.1, Tabla 3.1) exige reconocimiento geotécnico previo. Sin él, el dimensionado no es verificable y se asume riesgo de asientos diferenciales.
Referencia: CTE DB-SE-C §3.1.1 · Tabla 3.1
Localización: Memoria estructural §2.1 / Plano EST-01
Corrección recomendada: Aportar geotécnico firmado y recalcular la cimentación con la tensión y cota reales.
Clase de exposición ambiental no declarada
Sugerencia
H-11 · Estructural · Código Estructural
No se declara la clase de exposición de los elementos de hormigón (necesaria para recubrimiento y durabilidad). Declarar al menos IIa y valorar clase específica por humedad en el muro enterrado.
Localización: Memoria estructural §1.4
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B.2
DB-SI · Seguridad en caso de incendio
Garaje en sótano sin sectorización ni resistencia al fuego justificada
Crítico
H-02 · Incendios · DB-SI 1 / DB-SI 6
El aparcamiento en sótano es zona de riesgo especial (DB-SI 1, Tabla 2.1). No se resuelve la puerta EI2 45-C5 ni el vestíbulo de independencia, y la R 120 de la estructura del sótano no se justifica. Tampoco la ventilación.
Referencia: CTE DB-SI 1 (Tabla 2.1) · DB-SI 6
Localización: Plano A-00 / Memoria DB-SI §2
Corrección recomendada: Definir sector, puerta EI2 45-C5 con vestíbulo, R 120 y ventilación.
B.3
DB-SUA · Utilización y accesibilidad
Barrera de protección de escalera de altura insuficiente
Aviso
H-07 · Accesibilidad · DB-SUA 1
Barandilla de 0,90 m con desnivel > 6 m respecto al sótano; el DB-SUA 1 (§3.2) exige 1,10 m. Corregir en el detalle.
Referencia: CTE DB-SUA 1 §3.2 · Localización: Plano A-05
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B.4
DB-HS · Salubridad
Muro de sótano sin impermeabilización ni drenaje perimetral
Crítico
H-03 · Habitabilidad · DB-HS 1
Muro de contención visto, sin lámina impermeabilizante ni drenaje, pese a humedad/nivel freático estacional. El DB-HS 1 (§2.1) exige acreditar el grado de impermeabilidad. Causa nº1 de humedades en sótanos.
Referencia: CTE DB-HS 1 §2.1 · Tablas 2.3/2.4
Localización: Plano EST-02 / Memoria §5.1
Corrección recomendada: Impermeabilización + drenaje perimetral + lámina drenante; justificar grado de impermeabilidad.
Caudales de ventilación no justificados
Sugerencia
H-08 · Habitabilidad · DB-HS 3
Ventilación híbrida sin cálculo de caudales mínimos (l/s) del DB-HS 3. Justificar conductos y aberturas.
Localización: Memoria §5.4
B.5
DB-HR · Protección frente al ruido
Aislamiento acústico de la medianería no justificado
Aviso
H-04 · Acústica · DB-HR
En vivienda entre medianeras, la separación con el edificio colindante debe garantizar DnT,A ≥ 50 dBA (DB-HR, Tabla 2.1). La solución (½ pie LP enfoscado) no lo acredita.
Referencia: CTE DB-HR §2.1 · Localización: Memoria DB-HR / Plano A-02
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B.6
DB-HE · Ahorro de energía
Transmitancia de fachada por encima del límite de zona
Aviso
H-05 · Energético · DB-HE 1
La fachada adopta U = 0,66 W/m²K; para zona C, el límite de muro (Tabla 3.1.1.a) es 0,49 W/m²K. Incumple. (El detalle numérico completo del DB-HE, en pág. 17.)
Referencia: CTE DB-HE 1 · Tabla 3.1.1.a
Localización: Memoria DB-HE §3.2
Puente térmico de frente de forjado sin tratar
Sugerencia
H-06 · Energético · DB-HE 1
El encuentro fachada-forjado no incorpora rotura de puente térmico. Genera riesgo de condensaciones (ver fRsi en pág. 17) y manchas perimetrales.
Localización: Detalle D-04
Vidrio de carpintería incoherente entre documentos
Sugerencia
H-12 · Energético · Coherencia
Composición de vidrio distinta entre memoria (4/16/4) y CEE (6/12/6 bajo emisivo). Unificar: afecta a la transmitancia declarada.
Localización: Memoria §4.3 vs CEE
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Auditoría · Vivienda unifamiliar
Ámbito C
Normativa sectorial
Instalaciones y reglamentos específicos
Instalación térmica sin justificación de rendimiento ni dimensionado
Aviso
S-01 · RITE · IT 1.2
La memoria de climatización/ACS no justifica el rendimiento ni el dimensionado conforme a la IT 1.2 del RITE.
Localización: Memoria de instalaciones §3
Instalación eléctrica sin esquema unifilar ni previsión de circuitos
Aviso
S-02 · REBT · ITC-BT-25
Falta esquema unifilar y previsión de circuitos/potencia conforme a la ITC-BT-25. Documentación preceptiva para el boletín.
Localización: Memoria de instalaciones §4
Medios de extinción del garaje no definidos
Aviso
S-04 · RIPCI · garaje
El garaje (riesgo especial) requiere dotación de extinción; el proyecto no la define ni la ubica en planos.
Referencia: RIPCI (RD 513/2017) · DB-SI 4
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Normativa sectorial
Habitabilidad y accesibilidad autonómicas (continuación)
Dimensiones mínimas de habitabilidad no acreditadas
Aviso
S-05 · Habitabilidad · Extremadura
La normativa de habitabilidad de Extremadura fija superficies mínimas por estancia. Falta la ficha justificativa: el dormitorio 2 (8,1 m²) y la cocina deben acreditarse.
Localización: Memoria §1.3 / Plano A-01
Previsión de infraestructura de telecomunicaciones
Sugerencia
S-03 · Telecomunicaciones
Aunque la ICT (RD 346/2011) no es exigible a unifamiliar aislada, se recomienda prever canalización para fibra/datos y TV.
Localización: Memoria de instalaciones §6
Itinerario accesible desde el acceso a vía pública
Sugerencia
S-06 · Accesibilidad · autonómica
Pequeño resalto entre la cota de acceso y la acera. Se recomienda resolver un itinerario practicable hasta el portal.
Localización: Plano A-00 / Sección S-03
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Verificación numérica · solo Lince
Comprobación estructural
Re-cálculo de elementos con las cargas del proyecto
Lince ha re-modelado la estructura con la geometría y las acciones del proyecto (CTE DB-SE-AE y Código Estructural) y ha comprobado los elementos principales en ELU (resistencia) y ELS (deformación). 2 elementos no cumplen y 2 quedan al límite.
| Elem. | Descripción | Comprobación | Solicitación / capacidad | Aprov. | Resultado |
|---|
| F-1 | Forjado reticular P1 (vano 5,40 m) | ELS · flecha activa | f = L/305 vs L/400 | 131 % | No cumple |
| V-7 | Viga de cubierta (25×35, L=4,80 m) | ELU · flexión | MEd 92 / MRd 82 kN·m | 112 % | No cumple |
| J-2 | Jácena P1 (30×40, L=5,20 m) | ELU · flexión | MEd 118 / MRd 123 kN·m | 96 % | Al límite |
| J-2 | Jácena P1 | ELU · cortante | VEd 0,84·VRd | 84 % | Cumple |
| M-1 | Muro de sótano (flexión por empuje) | ELU · flexión | 92 % (empuje estimado) | 92 % | Al límite |
| P-3 | Pilar de sótano (30×30) | ELU · flexocompresión | 78 % | 78 % | Cumple |
| Z-1 | Zuncho de borde de forjado | ELU · flexión | 71 % | 71 % | Cumple |
F-1 · Flecha del forjado por encima del límite
No cumple
La flecha activa del vano de 5,40 m alcanza L/305, superior al límite L/400 aplicable por existir tabiquería frágil (DB-SE, Tabla 4.1). Riesgo de fisuración de tabiques y solados. Aprovechamiento 131 %.
Acción: Aumentar canto o armado del forjado, o reducir la luz con un apoyo intermedio; recomprobar flecha activa.
V-7 · Viga de cubierta infradimensionada a flexión
No cumple
El momento de cálculo (MEd = 92 kN·m) supera el momento resistente (MRd = 82 kN·m): aprovechamiento 112 %. La sección no resiste la combinación de cargas de cubierta del proyecto.
Acción: Aumentar la sección o el armado de la viga V-7 hasta MRd ≥ MEd con margen.
Las comprobaciones asumen las hipótesis de cimentación del proyecto; al faltar el estudio geotécnico (H-01), dichas hipótesis no son verificables y podrían agravar las solicitaciones. Re-cálculo orientativo a validar por el técnico estructural.
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Verificación numérica · solo Lince
Comprobación energética (DB-HE)
Recalculada para la zona climática REAL: Cáceres C4
La memoria aportada justifica zona D3 (Plasencia) — copia-pega (H-13). Recalculado para Cáceres (zona C) con la envolvente real del proyecto, los indicadores globales no cumplen.
Indicadores globales (uso residencial · zona C · obra nueva)
| Indicador | Proyecto | Límite zona C | Resultado |
|---|
| Cep,nren · E. primaria no renovable | 47 kWh/m²·año | ≤ 32 (T. 3.1.a-HE0) | No cumple |
| Cep,tot · E. primaria total | 79 kWh/m²·año | ≤ 64 (T. 3.2.a-HE0) | No cumple |
| K · coef. global de transmisión | 0,78 W/m²K | ≤ 0,60 (T. 3.1.1.b · V/A≈2,1) | No cumple |
| qsol;jul · control solar | 2,6 kWh/m²·mes | ≤ 2,00 (T. 3.1.2) | No cumple |
Transmitancia por elemento (Ulim zona C · Tabla 3.1.1.a)
| Elemento | U proyecto | Ulim | Resultado |
|---|
| Muro de fachada | 0,66 | 0,49 | No cumple |
| Cubierta | 0,38 | 0,40 | Cumple |
| Suelo en contacto con terreno | 0,68 | 0,70 | Cumple |
| Huecos (marco+vidrio) | 2,8 | 2,1 | No cumple |
| Medianería (envolvente térmica) | 0,85 | 0,70 | No cumple |
Condensaciones y calificación energética
Atención
Condensaciones superficiales: en el frente de forjado, fRsi = 0,52 < fRsi,min = 0,56 (zona C, DA DB-HE/2) → riesgo de condensaciones y moho. Calificación: el CEE aportado declara letra C; recalculado para la zona correcta y con la envolvente real, la calificación sería E. El certificado parece corresponder a otro emplazamiento.
Límites tomados del DB-HE vigente (codigotecnico.org): Tablas 3.1.a-HE0, 3.2.a-HE0, 3.1.1.a/b-HE1, 3.1.2-HE1 y DA DB-HE/2. Re-cálculo orientativo a validar por el técnico.
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Análisis predictivo
Posibles patologías
Daños probables según las soluciones adoptadas
| Cód | Patología | Prob. | Mecanismo | Aparición | Origen |
|---|
| P-01 | Filtraciones en sótano | Alta | Agua sobre muro sin drenaje ni impermeabilización | 1.º–3.º año | H-03 |
| P-02 | Fisuración por asientos diferenciales | Alta | Cimentación sin reconocimiento del terreno | 1.º–5.º año | H-01 |
| P-03 | Fisuración de tabiques por flecha | Alta | Flecha de forjado superior al límite | 1.º–2.º año | F-1 |
| P-04 | Condensaciones y moho | Media | Puente térmico con fRsi < mínimo | 1.º invierno | H-06 |
| P-05 | Humedad por capilaridad en medianería | Media | Arranque de fábrica sin barrera antihumedad | 1.º–2.º año | Constructivo |
| P-06 | Cuarteo del revestimiento de fachada | Baja | Monocapa sin malla en encuentros | 2.º–4.º año | Constructivo |
Tres patologías de probabilidad alta (filtraciones, asientos y fisuración de tabiques) están ligadas a hallazgos críticos y a la verificación estructural. Corregir H-01, H-03 y F-1 elimina los daños que más reclamaciones generan.
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Buenas prácticas
Recomendaciones constructivas
Detalles que previenen las patologías anteriores
| Cód | Recomendación | Detalle constructivo | Previene |
|---|
| RC-01 | Drenaje e impermeabilización de muro enterrado | Tubo dren Ø160 + grava + geotextil + lámina nodular + impermeabilización del trasdós | P-01 |
| RC-02 | Barrera antihumedad en arranque de muros | Lámina impermeable sobre cimentación, antes de la primera hilada | P-05 |
| RC-03 | Juntas de retracción en solera | Junta cada ≤ 25 m² / 5 m y junta perimetral elástica | Solera |
| RC-04 | Vierteaguas con goterón en huecos | Pendiente ≥ 10 % y goterón separado ≥ 2 cm del paramento | Fachada |
| RC-05 | Rotura de puente térmico | Aislamiento continuo en frente de forjado y cajón de persiana | P-04 |
| RC-06 | Sellado de carpinterías sobre premarco | Premarco + sellado elástico interior y cordón precomprimido exterior | Filtraciones |
| RC-07 | Refuerzo del revestimiento continuo | Malla de fibra en encuentros de distinto material y esquinas de huecos | P-06 |
Coste reducido en proyecto, altísimo retorno: resuelven en el papel lo que de otro modo se repara en obra terminada, con el edificio habitado y el técnico expuesto.
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Análisis económico
Revisión del presupuesto
Cruce con base de costes de la edificación de Extremadura
El presupuesto se ha cruzado con la base de costes de referencia. Se detectan 2 anomalías: una omisión normativa y una partida fuera de rango.
Capítulo de gestión de residuos ausente
Crítico
Partida o capítulo faltante
El presupuesto no incluye el capítulo de gestión de RCD, obligatorio (RD 105/2008). Infravalora el coste real y puede generar reclamaciones del promotor.
Acción: Incorporar estudio de gestión de RCD y su partida.
Partida de forjado con precio sospechosamente bajo
Aviso
Precio fuera de rango · ratio 0,42
"m² de forjado" a 18,40 €/m² frente a referencia 43,90 €/m² (ratio 0,42). Suele indicar error de medición o partida incompleta.
Acción: Revisar descomposición y medición.
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Auditoría · Vivienda unifamiliar
Responsabilidad civil
Mapa de responsabilidad civil
Exposición del técnico según el Art. 17 de la LOE
La LOE fija tres plazos de garantía durante los cuales los agentes responden de los daños materiales. Hallazgos clasificados por el plazo que activan:
| Hallazgo | Defecto | Plazo | Garantía | Naturaleza del daño |
|---|
| H-01 / F-1 / V-7 | Cimentación sin geotécnico y 2 elementos no conformes | Decenal | 10 años | Estabilidad y resistencia (Art. 17.1.a) |
| H-03 | Muro de sótano sin impermeabilizar | Decenal | 10 años | Filtraciones que impiden la habitabilidad (ruina funcional) |
| H-02 | Garaje sin seguridad de incendio | Decenal | 10 años | Seguridad; además responsabilidad administrativa |
| H-13 / H-05 | Envolvente y energía no conformes | Trienal | 3 años | Habitabilidad / confort (Art. 17.1.b) |
| H-04 | Aislamiento acústico de medianería | Trienal | 3 años | Habitabilidad. Reclamación vecinal por ruido |
Tres bloques de hallazgos activan responsabilidad DECENAL. Durante 10 años, el técnico respondería —con su patrimonio y su póliza— de defectos que cuesta horas corregir antes de firmar y una fortuna reparar después.
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Análisis jurisprudencial
Doctrina aplicable
Cómo entiende el Tribunal Supremo la responsabilidad del técnico
1 · La responsabilidad es objetiva y solidaria. Probado el vicio, responden los agentes; y si no puede individualizarse la causa, responden todos solidariamente (Art. 17.3 LOE).
“No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.”Art. 17.3 LOE, aplicado por la STS (Sala 1ª) núm. 409/2021, de 17 de junio de 2021 · ECLI:ES:TS:2021:2352 · Ponente: Arroyo Fiestas.
2 · El concepto de “ruina funcional”. No hace falta que el edificio amenace derrumbe: basta con que los defectos lo hagan impropio para habitarse.
“…la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino… haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad de tal manera que tratándose de viviendas se impide la normal habitabilidad, convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto.”STS (Sala 1ª) núm. 671/2007, de 5 de junio de 2007 · ECLI:ES:TS:2007:3624 · Ponente: Almagro Nosete. En el mismo sentido, STS núm. 325/2013, de 20 de mayo de 2013 (ROJ STS 2739/2013).
Traducción para el técnico: una humedad persistente o un ruido que impide vivir bastan para que un tribunal aprecie “ruina” y condene a los agentes. No se necesita una grieta que tire la casa.
Sentencias reales. Extractos contrastados con fuentes jurídicas públicas (CENDOJ, CGPJ, BOE, vLex). Cotéjese el texto íntegro en el buscador del CENDOJ (poderjudicial.es) antes de su uso en un procedimiento.
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Auditoría · Vivienda unifamiliar
Sentencia aplicable · hallazgo crítico H-01
Cimentación sin geotécnico
El Tribunal Supremo ya ha condenado por esta omisión
STS (Sala 1ª) núm. 602/2021, de 14 de septiembre de 2021
Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil · ECLI:ES:TS:2021:3308 · Ponente: Arroyo Fiestas
Plazo LOE
Decenal · Art. 17.1.a estabilidad y resistencia
Hechos
El propietario reclama al arquitecto por patologías estructurales atribuidas a no haber recabado un estudio geotécnico previo para adecuar la cimentación al terreno, lo que provocó asientos diferenciales.
Extracto literal
“…la omisión de un estudio geotécnico del suelo por parte del demandado con el fin de determinar la cimentación más adecuada…”
“…fisuras y deformaciones de cerramientos, así como de elementos de cimentación y estructura causadas fundamentalmente por la inestabilidad de la cimentación de la vivienda dadas las características del terreno que provocó asientos diferenciales.”STS 602/2021 · ECLI:ES:TS:2021:3308 · extractos vía vLex (vid. 876200474).
Cómo proceder · cómo te protege
Encarga el estudio geotécnico antes de cerrar la cimentación y deja constancia escrita de que el dimensionado parte de él. Con ese documento, el técnico acredita diligencia y evita partir con la presunción de culpa que esta doctrina le impone cuando el geotécnico falta.
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Sentencia aplicable · hallazgo crítico H-03
Humedades y ruina funcional
Las filtraciones que impiden habitar son “ruina”
STS (Sala 1ª) núm. 671/2007, de 5 de junio de 2007
Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil · ECLI:ES:TS:2007:3624 · Ponente: Almagro Nosete
Plazo LOE
Decenal / Trienal habitabilidad (Art. 17.1.b)
Hechos
Comunidades de propietarios reclaman por defectos en cubiertas que provocaban humedades. El Tribunal Supremo perfila el concepto de “ruina funcional”.
Extracto literal
“…la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino… haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad de tal manera que tratándose de viviendas se impide la normal habitabilidad, convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto.”STS 671/2007 · ECLI:ES:TS:2007:3624 · extracto vía vLex (vid. 30353841).
Aplicación
Una humedad recurrente en el sótano por falta de impermeabilización y drenaje (H-03) encaja en esta doctrina: afecta a la habitabilidad y abre la vía de la responsabilidad decenal.
Cómo proceder · cómo te protege
Define en proyecto la impermeabilización y el drenaje perimetral y justifica el grado de impermeabilidad del DB-HS 1. Esa justificación documentada es, en un litigio, la mejor prueba de que el defecto no es imputable al proyecto.
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Sentencia aplicable · hallazgo H-04
Aislamiento acústico
La falta de aislamiento se condena, aunque sea “solo” ruido
SAP Madrid (Secc. 12ª) núm. 788/2004, de 30 de noviembre de 2004
Audiencia Provincial de Madrid · Rollo 600/03 · Ponente: Uriarte López
Plazo LOE
Trienal · Art. 17.1.b habitabilidad
Hechos
Comprador de vivienda que demanda porque el dormitorio colindante con zonas comunes (acceso al portal y al garaje) carecía del aislamiento acústico exigido. Se confirma la condena al pago de la insonorización.
Extracto literal
“…la pared del dormitorio que linda con zonas comunes de acceso al portal y al garaje no está dotada del necesario aislamiento acústico…”
“…condenar a la demandada … a que … abone a la parte actora la cantidad de 3.000 euros.”SAP Madrid 788/2004, Secc. 12ª · fuente: defectosconstruccion.com (sin ECLI publicado; cotéjese en CENDOJ).
Aplicación
Casi calcado a este proyecto: dormitorio junto a medianería/garaje sin DnT,A acreditado (H-04). El defecto acústico genera condena directa a insonorizar.
Cómo proceder · cómo te protege
Resuelve la medianería con una solución que justifique DnT,A ≥ 50 dBA y consérvalo en la memoria DB-HR. Insonorizar en proyecto cuesta un trasdosado; tras la sentencia cuesta la obra, la indemnización y el conflicto con el vecino.
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Plan de actuación
Cómo proceder — antes de firmar
Qué hacer, en qué orden y con qué entregable
| Riesgo | Acción | Entregable / documento | Responsable | Antes de… |
|---|
| H-13 | Rehacer la justificación del DB-HE y el CEE para Cáceres (C4) | Memoria DB-HE + CEE nuevos, con la envolvente real | Proyectista | Visado |
| U-02 | Replantear el sótano dentro de la huella o consultar viabilidad | Plano corregido + consulta urbanística previa | Proyectista | Solicitar licencia |
| H-01 | Encargar geotécnico y recalcular cimentación y estructura | Estudio geotécnico + nuevo cálculo (incl. F-1 y V-7) | Geotécnico + proyectista | Visado |
| F-1 / V-7 | Redimensionar forjado (flecha) y viga de cubierta (flexión) | Cálculo y planos de estructura revisados | Proyectista | Visado |
| H-03 | Definir impermeabilización y drenaje del muro | Detalle + justificación DB-HS 1 | Proyectista | Visado |
| H-02 | Sectorizar el garaje y justificar la resistencia al fuego | Plano de sector + memoria DB-SI | Proyectista | Visado |
| H-04 | Solución de medianería con aislamiento acreditado | Detalle + justificación DnT,A ≥ 50 dBA | Proyectista | Visado |
| Global | Conservar la trazabilidad documental de todo lo anterior | Expediente firmado, fechado y archivado | Proyectista / DO | Inicio de obra |
La documentación es tu defensa. La responsabilidad es solidaria salvo que pueda individualizarse la causa (Art. 17.3 LOE). El técnico que conserva un proyecto bien documentado —geotécnico, cálculos, justificaciones, detalles— es el que puede demostrar que su parte está bien hecha y salir de la solidaridad. El que no documenta, responde con todos.
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Recomendaciones técnicas
Prevención de reclamación
Medidas con mayor retorno frente a litigio
R-031 · Reconocimiento geotécnico previo
Aplicabilidad alta
Evidencia: cimentación sin geotécnico (H-01). Invierte la carga de la prueba contra el técnico (STS 602/2021).
Mitigación: campaña geotécnica antes de cerrar el dimensionado.
R-014 · Impermeabilización y drenaje de elementos enterrados
Aplicabilidad alta
Evidencia: muro de sótano sin impermeabilización (H-03). Encaja en la “ruina funcional” (STS 671/2007).
Mitigación: drenaje perimetral + lámina drenante + impermeabilización justificada.
R-077 · Sectorización de aparcamientos vinculados a vivienda
Aplicabilidad media
Evidencia: garaje sin sector de riesgo especial (H-02).
Mitigación: sector, puerta EI2 45-C5, vestíbulo y ventilación.
R-052 · Aislamiento acústico de medianerías
Aplicabilidad media
Evidencia: medianería sin DnT,A acreditado (H-04). Litigio vecinal (SAP Madrid 788/2004).
Mitigación: trasdosado acústico y justificación DnT,A ≥ 50 dBA.
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6 junio 2026
Exoneración de responsabilidad
Este informe ha sido generado de forma automatizada por el servicio Verificador IA de D-LINIEX (módulo de análisis profundo Lince) a partir de los documentos aportados por el técnico contratante. Su contenido tiene carácter exclusivamente ORIENTATIVO y NO SUSTITUYE el juicio profesional ni la responsabilidad del técnico firmante.
Las verificaciones numéricas de estructura y energía son re-cálculos orientativos a partir de los datos del proyecto y deben ser validados por el técnico competente. El análisis de riesgo y el mapa de responsabilidad civil son una estimación orientativa basada en doctrina jurisprudencial general; no constituyen asesoramiento jurídico.
Las sentencias citadas son reales y se identifican por número, fecha y ECLI. Los extractos se han contrastado con fuentes jurídicas públicas (CENDOJ, CGPJ, BOE, vLex); cotéjese el texto íntegro en el CENDOJ (poderjudicial.es) antes de su uso en un procedimiento.
La normativa aplicable es la vigente en la fecha de emisión (6 de junio de 2026), a nivel estatal y autonómico para Extremadura. Modificaciones posteriores no quedan reflejadas.
Nota sobre este documento: es un informe de muestra. El proyecto y sus datos son ficticios; las sentencias y los límites normativos son reales. Elaborado para mostrar el formato y el alcance del análisis Lince de D-LINIEX. No corresponde a un proyecto ni a un técnico reales.